대출을 알아보려는 순간 빠지지 않고 등장하는 용어가 있습니다. 바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 하지만 DSR 계산법은 생각보다 복잡하고 어려운데요. 오늘은 DSR이란 무엇인지 계산법과 실제 적용 예시까지 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드리겠습니다.
DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 즉 내가 1년 동안 벌어들이는 소득 중 몇 퍼센트를 대출금을 갚는 데 쓰는지 계산하는 방식입니다.
DSR 계산식을 간단히 정리하면
DSR = 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
[모든 대출]에는 다음과 같은 대출들이 포함됩니다.
- 주택담보대출(고정·변동금리 모두)
- 신용대출
- 전세자금대출
- 학자금대출
- 자동차 할부, 카드론 등 기타 금융기관 대출
DSR 계산 공식
위에서 잠시 언급한 DSR 공식에 실제 예시를 들어 알려드릴게요.
DSR(%) = 연간 총 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100
공식에서 말하는 연간 원리금 상환액은 모든 금융권 대출에 대해 1년 기준으로 갚아야 할 원금 + 이자 합계를 말하고, 연간 소득은 최근 1~2년간 벌어들인 급여, 사업소득, 연금과 같은 소득이 들어갑니다. 자 이제 예를 들어 보겠습니다.
연소득 5,000만원 직장인 기준
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 연소득 | 5,000만 원 |
| 주담대 | 연 상환액 1,500만 원 |
| 신용대출 | 연 상환액 500만 원 |
| 기타 대출 | 연 상환액 200만 원 |
| 총 원리금 상환액 | 2,200만 원 |
| DSR | (2,200 ÷ 5,000) × 100 = 44% |
이런 경우 DSR 40% 초과로 추가 대출이 제한될 수 있습니다.
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DSR 규제 기준 요약 (2025 기준)
| 구분 | 규제 비율 |
|---|---|
| 1단계 | 40% (기본 DSR) |
| 2단계 | 스트레스 금리 일부 적용 |
| 3단계 | 스트레스 금리 100% 적용 → 실질 DSR ↑ |
특히 스트레스 DSR 3단계에서는 실제 금리에 1.5%를 추가한 가상의 금리를 적용해 상환액을 산정합니다.
스트레스 금리란?
향후 금리 상승을 가정하여 대출 심사에 반영하는 가상의 금리입니다. 예를 들어 현재 대출 금리가 4%일 경우라면 DSR 심사에서는 5.5%(=4%+1.5%)로 계산하여 한도를 산정하는 방식을 말합니다.
은행마다 다른 DSR 산정 방식
모든 금융권이 동일한 DSR 계산법을 적용하는 건 아닙니다. 직장인인지, 자영업자인지, 연소득 입증이 가능한지 여부에 따라 적용 기준도 달라지는데요. 주담대와 신용대출에 따라 상환 기간 추정치도 다르기 때문에 은행 상담 전 대략적이라도 계산을 해보는 것을 추천드립니다.
DSR 한도 늘릴 수 있는 방법 요약
- 대출 전 계획 세우기: 기존 대출이 많다면 먼저 정리할 것
- 신용대출 줄이기: 고금리 신용대출은 DSR에 큰 영향을 줌
- 연소득 증빙 강화: 사업소득자는 세금 신고가 핵심
- 부부 공동 대출 고려: 소득 합산으로 DSR 완화 가능