전세는 한국에만 있는 독특한 주거 형태로 집주인과 세입자의 이해관계가 맞으면서 지금까지 이어지고 있습니다. 그러나 전세사기로 인한 문제도 끊임없이 일어나고 있어 계약 전 충분한 준비와 검토 없이 서두르면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
오늘 준비한 내용은 전세계약을 체결하기 전에 반드시 알아야 할 세 가지 핵심 사항에 대해서 알려드리려고 합니다. 이 내용만 알고 있어도 전세계약 시 안전하게 계약을 진행할 수 있으니 꼭 집중해서 읽어주시기 바랍니다.
1. 등기부등본 확인
전세계약을 체결하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 주택의 소유권과 근저당권, 가압류 등 법적 상태를 확인할 수 있는 기본 문서입니다.
그렇기 때문에 만약 법적으로 문제가 있는 집이라면 등기부등본상에 기재가 되어 있을 것이고 이런 정보를 미리 파악할 수 있기 때문에 계약전 반드시 확인하시는 것이 좋습니다. 등기부등본에서 확인해야 하는 주요 정보는 아래와 같습니다.
- 소유권 확인: 집주인이 실제 소유자인지 신분증과 대조하여 확인을 하는 것이 필요합니다. 간혹 집주인 행세를 하는 사기꾼이 있기 때문입니다.
- 근저당권 및 채무 상태: 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있다면, 집주인이 채무를 갚지 못할 경우 경매로 넘어갈 위험이 있습니다. 전세가격의 70% 이내라면 그나마 안전한 상태로 볼 수 있지만 그 이상 넘어가는 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있으니 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
- 가압류 및 법적 분쟁 여부: 주택에 가압류 또는 가처분이 걸려 있는 집이라면 계약을 하지 말아야 합니다. 만약 중개사나 집주인이 해제 절차를 진행하고 있다고 하더라도 계약을 진행하는 것은 위험합니다.
Tip: 등기부등본은 인터넷 등기소에서 간단히 발급받을 수 있으며, 전세계약 당일에도 확인을 하는 것이 필요합니다. +
2. 계약서 작성 시 확인해야 할 사항
전세계약서를 작성할 때는 단순히 금액과 전세 기간만 확인하는 것이 아니라, 특약 조항까지 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.
- 보증금 반환 조건 명시: 계약 종료 후 보증금을 반환받는 조건과 절차를 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 구두로 하면 나중에 보증금을 돌려 받으려고 할 때 분쟁이 생길 수 있기 때문입니다.
- 수리 및 유지보수 책임: 집의 하자나 고장 발생 시 누가 수리비를 부담할 것인지 명확히 기재를 하는 것이 추후 분쟁을 예방하는데 좋습니다.
- 중도해지 조항: 계약 기간 중 부득이하게 이사를 해야 할 경우를 대비해 중도해지 조건과 위약금에 대한 내용을 반드시 포함하세요.
주의사항: 구두 약속은 법적 효력이 없으므로 모든 내용을 서면으로 남겨야 하며, 계약서 작성 후 반드시 양측이 서명 및 날인 하는 것이 필요합니다.
3. 전세보증보험 가입
전세보증보험은 세입자의 보증금을 보호하기 위한 가장 확실한 방법 입니다. 이를 통해 예상치 못한 상황에서도 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
- 보증보험의 역할: 만약 집주인이 보증금을 반환하지 못하거나 부동산이 경매로 넘어가는 상황이 발생하면, 보험사가 대신 보증금을 지급합니다.
- 가입 조건 및 절차: 일반적으로 세입자가 보험료를 부담하며, 보험 가입 시 집주인의 동의가 필요하지 않습니다.
- 보험료 부담 완화: 최근 정부 지원으로 인해 보험료 부담이 줄어들고 있으니 관련 혜택을 적극 활용하세요.
Tip: HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험 상품을 비교하여 자신에게 맞는 옵션을 선택하세요.
전세계약 시 유의해야 할 사항
- 중개수수료 확인: 부동산 중개업소와의 거래 시 발생하는 수수료를 미리 확인하고 예산에 반영하세요.
- 전입신고 및 확정일자 받기: 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야만 법적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.
- 집 상태 점검: 입주 전에 집 내부 상태를 철저히 점검하고 하자 목록을 작성해 두세요.
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