부동산 경매 를 하려면 먼저 시스템에 대해 아는 것이 중요합니다. 부동산 경매는 법원이 채권자의 요청으로 돈을 갚지 않은 채무자의 부동산을 매각해서 채권자에게 돈을 돌려 주는 절차라고 생각하면 쉽습니다.
해당 물건에 대해 부동산 감정 평가를 통해 가격을 정하고 이것을 입찰에 붙이는 과정을 거치게 됩니다. 경매를 통해 부동산 낙찰이 이루어지 지기까지 걸리는 기간은 최소 1년 이상 소요됩니다.
경매 준비 기간에만 보통 6개월이 걸리고, 중간에 물건에 대한 유찰이 계속되는 경우 기간이 늘어나기 때문입니다. 그러나 경매를 해보고 싶지만 여러가지 어려움으로 인해 도전하기가 쉽지 않은데요.
그렇다면 부동산 경매를 도전 하기 전 어떤 것들이 필요한 지 알아보겠습니다.
부동산 경매 시 투자 목적을 정하자.
부동산 경매를 처음 시작하면 대부분의 사람들이 “무조건 나는 부동산을 싸게 살거다”라는 마인드를 가지고 접근하는 경우가 많습니다. 이렇게 단순한 접근 방식으로 경매를 시작 하면 자칫 잘못된 선택을 할 수 있는데요.
경매를 하는 목적에 따라 자신이 직접 거주할 부동산이 필요한 경우도 있고, 노후 대비를 위해 임대가 가능한 수익형 부동산을 구해야 할 필요가 있습니다.
그렇기 때문에 경매 목적에 따라 수익형 부동산, 거주용 부동산, 투자용 부동산 등을 먼저 결정한 뒤 물건을 정하고 권리분석을 진행해야 실패확률을 줄일 수 있습니다.
그렇다면 각 부동산 별로 어떻게 나누어 지는지 개념에 대해 알아보겠습니다.
1. 수익형 부동산
- 임대 수익을 노릴 수 있는 부동산으로 덤으로 시세차익까지 노릴 수 있는 부동산을 말합니다. 임대 수익이 나올 수 있는 부동산 종류는 다양한데요. 다가구, 다세대 주택부터 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트, 지식산업센터, 업무용 오피스, 모텔이나 게스트하우스, 펜션숙박시설 까지 포함됩니다.
- 수익형 부동산의 장점은 거주지와 별개로 거리에 대한 제약이 없고, 지역이나 지리적 특성을 덜 받습니다.
- 보유세, 취득세 같은 세금과 구매 자금까지 전반적인 자금 계획을 세워 접근할 필요가 있습니다.
- 또한 투자하는 부동산에 따라 투자 비용도 광범위하게 소요될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
2. 거주용 부동산
- 10년 이상 거주할 공간이기 때문에 주거지 뿐만 아니라 주변에 인프라(학교,마트,대중교통)등이 잘 구축되어 있는지 확인이 필요합니다.
- 또한 향후 큰 평수의 아파트로 갈아타기 위해서는 미래 아파트 가격이 상승할 여력이 있는지 알아봐야 합니다.
3. 투자용 부동산
- 정부정책이나 가까운 미래에 개발 가능성이 있는 택지, 재개발, 재건축 지역 교통 부동산 개발 등 호재가 있는 지역의 토지를 구매하여 장기간 투자하는 방식입니다.
- 빠르게 개발이 진행될 경우 환금성이 뛰어난 장점도 있지만 보통은 장기간에 걸쳐 개발이 진행되는만큼 충분한 자금 여력이 있는 경우에만 투자를 하는 것이 좋습니다.
부동산 경매 물건지 찾는 방법
어떤 부동산에 투자할 것인지 정했다면 다음은 권리분석을 할 차례입니다. 먼저 권리 분석을 하기 위해서는 투자할 대상을 찾아야 하는데요. 물건지를 검색할 수 있는 2가지 방법에 대해 알려드리겠습니다.
1. 대한민국 법원 법원경매정보
대한민국 법원경매정보에서는 경매가 예정되어 있거나 진행중인 물건에 대해 검색할 수 있습니다. 또한 물건 검색 뿐만 아니라 매각 결과에 대한 정보도 확인할 수 있습니다.
또한 매각 예정된 물건를 지역별 날짜별로 검색할 수 있고, 용도별 물건정보에 대해서도 확인할 수 있습니다. 매각물건조사서, 현황조사서, 감정평가서, 사건상세조사서 등을 확인할 수 있어서 경매 물건에 대한 정보를 한 곳에서 확인할 수 있는 장점이 있습니다.
매각 결과 검색에서는 물건에 대한 매각 대금등 현재 경매 추이등에 대해서도 볼 수 있습니다.
2. 사설 경매정보 사이트
법원경매정보 사이트 뿐만 아니라 사설로 운영되고 있는 부동산 태인 , 옥션원 경매 사이트 등에서도 무료로 열람 서비스를 이용할 수 있으며, 유료 서비스를 이용시 더 자세한 정보를 확인할 수 있습니다. 네이버에서 서비스했던 경매 서비스는 종료되어 지금은 DAUM 부동산 경매에서는 물건 3개까지 무료로 확인 가능하니 참고하시기 바랍니다.
또한 KB시세, 국토교통부 실거래가공개시스템에서 부동산 시세 등을 확인한 후 경매에 참여하면 좋습니다.
부동산 경매 권리분석 하는 방법
이렇게 물건지 선택이 끝났다면 바로 임장을 나가기 보다는 찾은 물건지에 대한 권리분석이 필요합니다. 경매를 처음 접하시는 분들은 이 권리분석이 어렵다는 이유로 중도에 포기하는 경우가 많은데요.
그러나 오늘 알려드리는 내용을 참고하신다면 쉽게 권리분석에 대해 이해하실 수 있을 것 입니다.
첫번째 권리분석은 등기부등본에서 말소기준권리에 대한 정보를 찾아야 합니다. 말소기준권리란 쉽게 말해 물건을 낙찰 받음과 동시에 모든 권리가 말소되는 것을 의미합니다.
그러나 등기부등본을 발급받아 보면 그 어디에도 말소기준 권리에 대한 내용이 기재되어 있지 않은데요. 그렇다면 어떻게 찾아야 할까요?
말소기준권리가 될 수 있는 것들이 무엇이 있는지에 대해 알아봐야 합니다.
먼저 대법원 인터넷등기소에서 경매에 참여하려는 주소지에 있는 부동산 등기부등본을 발급받습니다. 등기부등본을 떼어 보면 건물에는 건물에 관련된 등기부등본이 있고, 토지 역시 마찬가지로 등기부등본이 별도로 있습니다.
단독주택의 경우 건물과 토지가 각각 등기부등본이 있습니다. 또한 아파트, 오피스텔 같은 집합건물의 경우에도 등기부등본 하나에 건물과 토지에 대한 정보가 함께 기재되어 있습니다.
이런 등기부등본에는 표제부와 갑구, 을구 같이 3가지 항목을 나눠져 있습니다. 지금부터 각 항목에 대해 하나씩 알아보겠습니다.
1. 표제부
표제부에는 부동산의 기본 정보가 담겨있습니다.
- 부동산의 소재지와 지번
- 건물의 구조, 용도, 면적
- 대지권의 표시 (아파트나 집합건물의 경우)
- 건물의 명칭 (아파트나 빌딩 등)
표제부를 보면서 한가지 주의할 점은 건물의 명칭이 통상적으로 부르는 이름과 다르게 기재되어 있거나 아예 없는 경우도 있기 때문에 실제 건물과 비교해서 확인하는 과정이 필요합니다.
2. 갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분입니다. 갑구를 통해 부동산의 소유권 변동 내역과 현재 소유자를 확인할 수 있습니다.
- 현재 소유자의 정보
- 소유권 이전 내역
- 소유권에 관한 기타 사항 (예 : 가등기, 가처분 등)
말소기준권리에 대한 내용을 확인하려면 갑구와 을구 모두 확인해야 합니다. 먼저 갑구에서는 소유권 이전 내역 중에서 가처분 가압류 중에서 선순위 권리가 있는지에 대해 확인하는 것이 필요합니다. 또한 을구에서는 저당권, 근저당권, 전세권,담보권 중에서 선순위로 등록되어 있는 것 중에서 낙찰 시 말소되는 건이 있는지 찾으면 됩니다.
그러나 초보자의 경우 말소기준권리에 대해 확인이 어려울 수 있는데요. 그래서 위에서 알려드린 사설업체에서 유료 서비스를 이용하면 말소기준권리에 대한 내용이 쉽게 정리되어 있기 때문에 말소기준 권리에 대해 찾기 어렵다면 이용하는 것을 추천드립니다.
3. 을구
을구에는 소유권 외의 권리관계에 대해서 확인 할 수 있는 부분입니다. 부동산에 설정된 담보권이나 기타 권리 제한 사항을 주의 깊게 살펴봐야 하는데요. 그 이유는 낙찰 후 추가 부담이 될 수 있는 요소들이 을구에 기재되어 있기 때문입니다.
- 저당권, 근저당권 설정 내역
- 전세권 설정 여부
- 임차권 등기 여부
- 압류, 가압류 등의 권리 제한 사항
글을 마치면서
오늘은 부동산 경매 투자 전 목적과 물건지 검색 방법 그리고 권리분석(등기부등본 보는 방법) 중 말소기준권리를 확인 할 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다.
다음 시간에는 경매 최저가와 감정가 사이 어느 정도 지점에서 금액을 결정하면 좋을지에 대해 알아보겠습니다.
이런 글도 있어요.