서울시에서 진행 중인 모아타운 사업은 노후 저층 주거지 주거환경을 개선하고 양질의 주택을 공급 하기 위해 추진되는 도시 정비 모델 사업입니다. 이 사업은 재개발이 어려운 지역에서 주민 참여를 통해 빠르고 효율적으로 정비 사업을 진행하는 것이 특징입니다.
모아타운이란?
모아타운은 서울시가 도입한 소규모 주택 정비 사업으로 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 대상으로 합니다. 이 사업은 기존의 소규모 주택 정비 사업을 통합하여 블록 단위로 개발하는 방식으로 주거환경을 개선하고 양질의 주택을 공급하는 것을 목표로 진행하는 사업입니다.
모아타운 현황
1. 대상지 선정 및 추진 현황
- 대상지 규모 : 2024년 기준 서울시 내 총 89곳이 모아타운 대상지로 선정되었으며, 이 중 38곳은 관리계획 승인 고시를 받았고 39곳은 관리계획 수립 중입니다.
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 관리계획 승인 | 양천구 신월동, 중랑구 망우3동, 중랑구 중화1동, 마포구 대흥동, 강서구 화곡동, 강동구 둔촌동, 관악구 청룡동 |
| 관리계획 수립 중 | 중랑구 면목3·8동, 면목본동, 중화1동, 종로구 구기동, 성동구 마장동 |
- 최근 선정 지역
- 강북구 번동, 수유동
- 강서구 화곡동
- 구로구 개봉동
- 중랑구 중화동
- 강북구 번동 : 최고 35층 1242가구 규모로 내년 상반기 착공 예정이며 도로 확장 및 공원 조성 등 기반시설 개선 포함됨
- 중랑구 중화동 : 총 2787가구 공급 예정이며, 통합부설주차장 및 수변 커뮤니티 공간 조성 예정
2. 사업 방식
- 모아주택 : 개별 필지를 묶어 소규모 공동 개발
- 모아타운 : 여러 모아주택을 단지화하여 블록 단위로 개발
- 공공관리사업 : SH공사와 LH공사가 관리계획 수립과 조합 설립을 지원하며, 주민 부담을 경감하고 사업 속도를 높여 개발하는 사업
3. 주요 혜택
- 용적률 완화 및 용도지역 상향
- 공공임대주택 기부체납 비율 완화 (50% > 30%)
- 저리 융자 지원 미 사업성 분석 등 기술 지원
- 기반시설 확충 (도로 확장, 공원 및 커뮤니티 시설 설치 등)
4. 모아타운 진행 절차
- 후보지 선정 > 관리계획 수립 > 주민 동의 확보(토지소유자 60% 이상) > 조합 설립
- 통합 심의 > 사업 시행 인가 > 착공 및 준공
- 자치구 공모 방식에서 주민제안 방식으로 전환되어 주민 참여 강조
모아타운 분담금
모아타운 분담금에 대해서 궁금하신 분들도 많으실텐데요. 분담금에 영향을 미치는 요소를 살펴 보면 크게 3가지로 볼 수 있습니다.
- 사업성 및 비례율
- 공사비
- 사업장 입지 및 주변 시세
첫번째 비례율이 높을수록 조합원이 부담하는 분담금이 낮아지는 이유는 비례율이 조합원의 권리가액을 결정하는 중요한 요소이기 때문입니다. 다시 말해 비례율이 높다는 것은 사업에 대한 수익성이 좋다는 것을 의미하며, 조합원의 권리가액을 높게 쳐준다는 말입니다.
예를 들어 종전자산의 감정평가액이 1억 원이고 비례율이 120%로 산정되었다면 권리가액은 1억 2천만원이 됩니다. 따라서 권리가액이 높아지면 조합원이 부담해야 할 분담금은 줄어들게 됩니다.
만약 조합원 분양가가 2억 원일때 비례율이 120%인 경우 권리가액은 1억 2천만 원이 되고, 분담금은 나머지 8천만 원이 산정됩니다. 반대로 비례율이 90%라면 권리가액은 9천만 원이고 분담금은 1억 1천만 원으로 증가하게 됩니다.
두번째 최근 자재비와 인건비 상승으로 인해 평당 공사비용이 늘어나면서 분담금이 증가하는 추세입니다. 특히 건설 핵심 자재 중 시멘트와 철근 등 주요 건설 원자재의 가격이 급등했고, 인건비 역시 상승했습니다.
이로 인해 공사비가 오르면서 전체 사업비가 증가하게 되고, 이는 조합원들이 부담해야 할 총 분담금에도 영향을 미치게 됩니다. 또한 공사 기간이 길어지면 금융 비용도 증가하기 때문에 분담금이 늘어날 수 있습니다.
마지막으로 사업지의 위치나 주변 시세가 높을수록 조합원 분양가와 일반 분양가도상승하여 분담금 부담에 영향을 미칠 수 있습니다. 중랑구 면목동 모아타운의 경우 감정평가 금액 2억 원 기준으로 59㎡ 아파트를 분양받으려면 약 4억 5천 만원의 분담금이 필요한 것으로 나타났습니다.
송파구 삼전동 모아타운의 경우 빌라 소유자가 최대 10억 원의 분담금을 부담해야 하는 사례가 보고되기도 했습니다. 강북 번동 모아타운의 경우에도 비례율과 평형 선택에 따라서 약 3억 ~ 5억 원의 분담금을 부담해야 할 것으로 예측되기도 했습니다.
향후 모아타운 추진 계획
서울시는 모아타운 사업을 통해 오는 2026년까지 약 3만 호의 신규 주택 공급을 목표로 하고 있으며, 주민 참여 강화 및 공공기관의 지원을 확대하여 사업 추진을 해 나간다는 계획입니다.
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