기획부동산 에서 소액으로 토지를 살 수 있다는 광고 전화나 문자 메시지를 받아 보신 경험이 한 번쯤은 있으실 텐데요. 그러나 사실상 대부분 허위 사실이거나 공유자가 수백명 또는 수천 명이 묶여 있어 매각이 힘든 경우가 대부분입니다.
저 역시 이런 토지를 하나 보유하고 있는데, 공유자가 적음에도 매각에 상당한 어려움을 겪고 있습니다. 이런 위험성에도 불구하고 아직도 이런 속임수에 넘어가 평생 아무런 개발도 되지 않는 토지에 돈이 묶여 있는 사람들을 대신해서 관련 경험에 대해 알려드리겠습니다.
기획부동산이란?
먼저 기획부동산에 대해 잘 모르시는 분들을 위해서 정의를 하고 넘어가는 것이 좋을 것 같은데요. 기획부동산이란 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 개발할 수 있는 용지로 속여 판매하는 업체를 말합니다.
이들은 주로 다음과 같은 방식으로 운영되는데요,
1. 실제로 개발이 어려운 임야, 전, 답 등의 토지를 헐값에 사들여 몇 배의 차익을 넘기고 땅을 판매합니다.
2. 전화, 인터넷, 지인을 통한 다단계식 영업을 통해 지분 토지를 판매하는 방식을 취하고 있습니다.
3. 소액으로 내 명의 토지를 소유할 수 있다고 속여 많은 사람을 끌어들이게 됩니다.
기획부동산에서는 주로 이런 패턴들을 유지하면서 서민들의 피 같은 돈을 빼먹고 있다고 보시면 되는데요. 문제는 대부분의 사람이 부동산에 대한 지식이 부족하기 때문에 이런 사기 수법에 잘 속아 지분 토지를 산다는 것입니다.
그렇기 때문에 기획부동산 의심 체크리스트 등을 통해 기획부동산 사기가 아닌지 의심할 필요가 있습니다.
기획부동산 구매 후기
수십 년 전 지인의 권유로 저 역시 기획부동산을 통해 임야를 매입하게 되었습니다. 위에서 말한 지인 영업 수법에 걸려든 것이라고 볼 수 있는데요.
이런 지분 토지의 문제는 공유자들과 매각에 대해 합의가 되지 않는 이상 절대로 단독으로 건축하거나 제3자에게 매각 할 수 없다는 것입니다.
그나마 불행 중 다행인 것은 몇 년 전 공유자들과 연락이 닿아 토지 매각에 대해서 합의를 보았지만 최근 부동산 경기 하락으로 인해 매각에 차질을 빚고 있습니다.
문제는 이전에도 땅 매각을 추진하다 공유자 간 이해관계 충돌로 인해 무산되는 경우가 자주 발생했다는 것입니다. 그도 그럴 것이 생판 모르는 사람들과 지분을 나눠 가진 상태에서 합의를 도출한다는 것은 사실상 불가능에 가까운 일임을 몸소 체험했습니다.
특히 친인척이나 지인들과 같이 토지 지분을 나눠 가졌다고 하더라도 막상 매각 시점이 되면 서로 간에 얼굴을 붉히게 되는 상황이 충분히 나올 수 있기 때문에 처음부터 공증을 받거나 토지 지분 투자는 시작하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.
기획부동산 토지 매각 방법
기획부동산에서 산 토지라고 해서 모두 쓰레기만 있는 것은 아닙니다. 분할이 되어 있는 땅이라면 필지로 판매가 가능하기 때문에 매각하기도 훨씬 쉽습니다.
반면 필지가 아닌 지분 토지는 공유자들이 수백명일 경우 사실상 매각하는 것은 불가능에 가깝기 때문에 대부분 포기를 하게 되는데, 그 이유는 공유자들에게 토지 매각에 대해 알리고 이에 대해 전부 동의받아야 하는데, 개인이 한다는 것은 어렵기 때문입니다.
그러나 공유자가 10명 이내인 경우라면 매각을 할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 공유토지에 대한 분할 소송을 하는 것인데요. 소송이라고 해서 겁부터 내실 필요가 없습니다.
공유토지분할 소송을 하는 목적은 분할이 되지 않은 토지를 분할 하기 위한 절차를 밟는 것이라고 생각하면 되는데요. 이 같은 방식은 3가지로 나누어집니다.
1. 현물 분할
- 현물 분할이란 공유자들이 가지고 있는 지분 비율에 따라 일정하게 나누는 방법입니다.
2. 대금 분할
- 토지를 경매에 넘겨 매각 대금을 공유자 지분 비율에 따라 나누는 방법입니다.
3. 가액 배상
- 공유자 1인이 공유부동산에 대한 소유권을 모두 취득한 다음 일정 지분에 따라 그 값을 지불하는 방법입니다.
그러나 현물 또는 대금 분할의 경우 토지를 경매에 넘기게 되는데 이 과정에서 매물이 실제 시세에 못 미치는 금액이 나오는 경우가 많기 때문에 선호되지 않는 방식입니다.
가장 좋은 방법은 공유하고 있는 사람 가운데 해당 토지를 모두 매입하는 것입니다. 다른 공유자는 매수자에게 소유권을 이전하고 자신의 지분만큼 대금을 지불받는 것입니다.
또 한 가지 방법은 공유자 간 매각에 대한 동의서를 작성하여 공증받는 것입니다. 이렇게 공증을 받아야 하는 이유는 구두나 서류만으로 매각 동의서를 작성할 경우 변심으로 인해 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 반드시 공유자들의 동의서를 받고 공증을 받는 것이 좋습니다.
그러나 공유자 간 매각에 동의했더라도 지분 토지에 대한 불확실성과 부동산 시장 상황에 따라 매각 시점이 지연될 수 있다는 것도 염두에 둘 필요가 있습니다.
기획부동산 피해 주의 지역
기획부동산 피해는 특정 지역에 국한되지 않고, 전국적으로 발생할 수 있습니다. 특히 개발 호재가 알려진 지역에서 많이 발생하는 특징이 있습니다.
1. 개발 예정 지역 인근
- 정부나 지자체의 개발 계획이 발표된 지역 주변
- 신도시 건설 예정지 인근 지역
2. 도시 외곽 지역
- 도시 확장이 예상되는 농촌 지역
- 도시와 인접한 임야나 농지
3. 관광지 개발 예정 지역
- 리조트나 테마파크 건설 계획이 있는 지역 주변
4. 교통 인프라 확충 예정 지역
- 새로운 도로, 철도, 공항 등의 건설이 예정된 지역 인근
특히 경기도 지역에서 이런 소액 토지 투자 사기가 많이 일어나는데, 투자 권유가 급증하는 시기에는 정부나 지자체의 공식적인 발표가 없음에도 이런 지역에는 대규모 개발 계획에 대해 카더라 형식의 소문이 도는 경우가 많습니다.
기획 부동산에서 이런 피해 지역 토지들을 경매로 최저가로 낙찰받아 불특정 다수에게 주변 시세에 비해 현저히 낮은 가격에 토지를 판매한다고 속여 판매하게 됩니다.
기획부동산 최근 피해 사례
최근 기획부동산을 통한 지분 토지 피해 사례가 계속해서 발생하고 있습니다. 몇 가지 주요 사례를 살펴보겠습니다.
1. 농지를 이용한 신종 기획부동산 사기
국세청이 최근 적발한 사례 중 하나는 법인이 취득할 수 없는 농지를 개인 명의로 취득한 뒤, 기획부동산 법인이 컨설팅비 등의 수수료 명목으로 이익을 흡수하는 형태의 신종 기획부동산 사기입니다.
이는 기존의 기획부동산 수법에서 한 단계 더 진화한 형태로, 법적 허점을 교묘하게 이용한 사례입니다.
2. 허위 개발 정보를 이용한 사기
기회부동산 업체들은 정부의 개발 계획을 과장하거나 허위로 만들어 투자자들을 현혹하고 있습니다. 특히 화성시 등 개발 가능성이 높은 지역의 땅을 소개하면서, 연예인들의 명의를 언급하며 투자 성공 사례를 허위로 제시하는 경우가 있었습니다.
3. 소액 투자 유도를 통한 대규모 피해
기획 부동산은 주로 소액 투자를 유도하여 많은 사람을 끌어들이는 전략을 취합니다. 이로 인해 개인당 피해 금액은 작을 수 있지만, 전체적인 피해 규모는 매우 큽니다.
특히 60대 중반의 노년층을 대상으로 한 피해 사례가 많이 보고되고 있습니다.
4. 불법적인 토지 거래 방식
기획 부동산은 부동산 실거래 거짓 신고, 근저당권 설정 등을 통해 토지거래 허가를 회피하는 등 관련 법률을 위반하는 사례가 많습니다. 이러한 불법적인 방식으로 인해 투자자들은 법적 보호를 받기 어려운 상황에 처하게 됩니다.
이러한 피해 사례들은 기획 부동산의 지능적이고 악의적인 탈세 및 사기 행위가 지속되고 있음을 알 수 있습니다. 때문에 성급하게 소액으로 투자할 수 있다는 속임수에 넘어가 잘못된 판단을 할 경우 돈 뿐만 아니라 시간까지 버릴 수 있다는 것을 명심해야 합니다.
이전 글